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La location

Bases sur les baux en région Bruxelles-Capitale

Application

A quels baux s’applique le Code ?

Tous les baux de logement à l’exception des hébergements touristiques. Bruxelles logement a mis en ligne des modèles de baux et leurs annexes.



Entrée en vigueur

Depuis quand sont-ils d’application?

L’ordonnance est applicable depuis le 1er janvier 2018 et s’appliquent aux contrats en cours sauf les articles suivants :

  • L’article 217 relatif aux informations précontractuelles
  • L’article 218 qui définit le contenu du contrat écrit
  • L’article 220 qui édictent pour rappel de nouvelles règles concernant les conditions de salubrité sécurité et habitabilité
  • Le chapitre IV relatif au bail de colocation
  • Le chapitre V relatif au bail étudiant

 

Ecrit ou verbal ?

L’écrit est obligatoire. Mais un bail verbal reste valable (chacune des deux parties pouvant toutefois imposer à l’autre de mettre le bail par écrit). Des modèles types pour tous les baux d’habitation ont été publiés au moniteur le 06/08/2018 (arrêté d’exécution du 12/07/2018 instaurant un modèle type de bail à valeur indicative).

 

Quelle durée ?

Si rien n’est précisé le bail de résidence principale est de 9 ans. Le bail à vie et le bail de plus de 9 ans sont également prévus ainsi que le bail de de courte durée renouvelable autant de fois souhaitées avec un maximum de 3 ans.

Les baux d’habitation  de droit commun sont conclus pour une durée à convenir entre les parties.

 

Informations

Quelles informations peut-on demander au candidat locataire ?

  • nom et prénom du ou des candidats preneurs (un numéro de téléphone, une adresse courrielle, une adresse postale ou un numéro de télécopie)
  • Un moyen de communication avec le candidat preneur
  • tout document permettant d’attester l’identité du preneur et sa capacité de contracter
  • le nombre de personnes qui composent le ménage ;
  • le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation.

 

Indexation ?

Quelles règles en matière d’indexation des loyers ?

Si elle n’a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l’indexation du loyer peut être appliquée  une fois par année de location, à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail suivant la formule :  loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.

 

Grille des loyers

Existe-t-il une grille de référence pour les prix ?

Non.

L’Arrêté du 19 octobre 2017 instaure « Une grille indicative de référence des loyers » (M.B 6/11/2017 et erratum du 29/11/2017).



 

Garantie locative

La garantie locative maximale pouvant être demandée est portée de deux à trois mois de loyer. La garantie peut prendre trois formes, au choix du locataire : soit un compte individualisé auprès d’une institution financière au nom du locataire, soit une garantie financière auprès d’une institution financière au nom du locataire, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière. Avec le consentement du bailleur, la garantie peut également être apportée par la caution d’une personne physique ou morale. Si le locataire opte pour un compte individualisé mais que le bailleur qui est en possession de cette garantie néglige de la placer sur le compte individualisé, le locataire a le droit de considérer cette somme comme un loyer. Le gouvernement flamand va établir dans un arrêté une réglementation permettant aux familles à la recherche d’un logement et aux personnes isolées de contracter un prêt de garantie locative anonyme sans intérêt.

La garantie locative maximale est de deux ou trois mois de loyer selon les modalités.

 

Conséquence de l’absence d’enregistrement du bail d’habitation ?

Pour tous les baux d’habitation quelle que soit leur durée

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail et de l’état des lieux repose sur le bailleur. Les coûts liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge. Aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré après un délai de deux mois, aucun délai de préavis ni indemnité n’est applicable en cas de résiliation par le locataire.

Le preneur ne doit pas donner de préavis ni payer d’indemnité si le bail n’est pas enregistré au moment où il donne son renon. Il doit toutefois, à présent, avoir mis en demeure son bailleur d’enregistrer le bail et que cette demande soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

 

Etat des lieux ?

Est-ce obligatoire?

Obligatoire, détaillé contradictoirement et à frais communs. Il est établi soit durant la période où les locaux sont inoccupés, soit durant le premier mois d’occupation du bien par le locataire. L’état des lieux est annexé au contrat de bail et est enregistré. Si l’une des parties en fait la demande, ces dernières dressent, à la fin de la location, un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Si, au début de la location, aucun état des lieux détaillé n’est dressé, il est présumé que le locataire a reçu le bien dans l’état dans lequel il se trouve à la fin du contrat de bail, sauf preuve contraire.

Obligatoire, détaillé et à frais communs, il est à effectuer dans le mois de la prise de possession des lieux. Un document type dont l’usage n’est pas obligatoire est disponible et a été publié au Moniteur belge du 28.11.2017.

 

Annexes obligatoires à joindre au bail

L’obligation de joindre une annexe de vulgarisation au contrat de bail, telle qu’elle est prévue actuellement dans la loi fédérale sur la location de logements, est supprimée. Le gouvernement flamand va cependant établir une note explicative à laquelle il est fait référence dans le contrat de bail, mais qui ne doit pas y être reprise.

Le Moniteur belge du 8 juin 2018 a publié l’arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant « une annexe explicative en application de l’article 218, § 5 du Code bruxellois du Logement »
qui doit donc être jointe et enregistrée avec les baux d’habitation signés.



 

 

ETAT DE CONFORMITÉ DE L’HABITATION, OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Le bailleur doit délivrer et maintenir le bien loué dans un état conforme aux dispositions de l’article 4 du Code c’est-à-dire les normes minimales en matière de sécurité, salubrité et habitabilité. Ces normes sont respectés si le logement respecte les exigences suivantes :

  1. l’exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz et le chauffage;
  2. l’exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, aux égouts, ainsi qu’à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l’accès du logement;
  3. l’exigence d’équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, l’installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements de cuisson des aliments.

Tout ceci sans préjudice des normes de protection incendie et les normes acoustiques qui sont imposées par d’autres réglementation.

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